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原标题：全税房“爆雷”， 韩国楼市崩了？
本年以来，韩国房地产“全税诈骗”案件已导致多人殒命，受害者大多为刚步入社会的二三十岁青年人。随着“全税诈骗”案渐渐伸张至韩国天下，这场“社会劫难”继承发酵，引发韩国房地产市场杂乱，乃至有大概带来体系性金融风险。
01
全税房好梦酿成噩梦
全税（或称“全租、典税”）制度是韩国房地产市场独有的住房租赁制度，即租户向住宅全部者一次性交付大笔押金，通常为房价的50%至70%，租房期间不再每月向房主付出月租金，条约到期后房主将押金全额退还给租户。
这种租赁方式在韩国广受接待，但也存在很大隐患。近期，韩国仁川市、首尔市、世宗市、京畿道、釜山市等多地接连出现“全税诈骗”变乱，“全税诈骗”已渐渐伸张至韩国天下。
所谓“全税诈骗”，是指房主低价买地盖楼，房子盖好后以全税方式出租，再以出租出去的房子为抵押向银行贷款，从而购买更多的房子出租，以大额押金来归还按揭贷款。
在房价上涨时期，房主通过加大杠杆投资房产固然能获取更多收益，然而，一旦出现楼市降温、利率上调等环境，押金不敷以付出贷款，那么房产便面对被抵押拍卖，全税租户的押金也会“打水漂”。
浩繁“全税诈骗”案中，韩国仁川市“修建王A某”案件最受瞩目，媒体曝光后引发舆论热议。
据韩媒最新报道，“修建王A某”拥有2700多套住宅，涉案金额超380亿韩元，受害租户超480人，此中已有4人轻生。他从2009年开始，以他人名义购买地皮并制作住宅后，通过金融贷款和收取大量全税押金，继承制作住宅收取押金。
因涉嫌于客岁1月至7月在明知房屋因拖欠贷款利钱等缘故原由被拍卖的环境下仍与161名租户签署全税租赁条约，“修建王A某”已于本年2月被警方逮捕。其涉案公寓和别墅从2022年下半年开始正式进入拍卖市场。
据全税受害增援中央运营资料表现，客岁9月28日至本年2月1日，其共受理受害咨询案件2624件。按丧失范例来看，未退还押金为1593件（65%），举行拍卖189件（8%），非常条约190件（8%），其他475件（20%），未注明丧失范例177件。
02
全税房是怎样“爆雷”的？
想象一下，刚到场工作没多久的年轻人，每月只必要花约合1200多元人民币，就能舒惬意服地在大都会的市中央住上一套2-3居室的大房子，那该是多么优美的事变！乍一看，韩国的全税房制度将这个好梦酿成了实际。
前文提到，想入住全租房，需付出大笔押金，折合人民币或可达数百万元。因此，不少人每每告急于银行贷款。
针对这一环境，韩国当局为刚步入社会的年轻人和新婚夫妇提供了低息全税贷款服务，为其筹办全税押金提供金融支持。用银行贷款来付出全税高额押金，每月所需付出的钱只有平凡月租的1/4，乃至更低。
租户花不了多少钱，就能顺遂住进优质住宅；而房主只需向银行借一部门贷款，无需有多少资金储备，由于除首笔建立资金外，后续投入都是用租户和银行的钱，用背面人的钱还前面的贷款，就能通过炒房获取高额长处。
然而，这种过分谋利蕴藏极大风险。随着韩国经济形势恒久低迷，房地产代价下跌，美联储频仍加息促使韩国调高基准利率，“修建王”们开始还不起贷款，明知大概停业，仍旧对外出租全税房，陷入恶性循环，终极负债累累，或选择自尽，或选择跑路。而银行要拍卖房主抵押的房产以收回贷款，租户不但收不回全税押金，还要被迫搬离住处。
近一年来，“全税诈骗”已演变为韩国社会的“大型劫难”。业内人士发起，当前急需订定相干特殊法，以掩护受害者权益。同时，要把握团体丧失规模，对涉事房主追查到底，还要对相干房屋中介机构及其背后权势举行彻查。
03
韩国楼市或将暴跌
本年以来，韩国公寓、联排住宅、商务楼等公共住宅公示代价比客岁均匀降落了18.63%。
韩国分析人士猜测，本年8月至11月，韩国或将面对房地产市场大杂乱危急，联排住宅的全税押金将暴降，租户大量流失，房主没有租户为其垫钱，预计下半年或将爆出更大规模的“全税诈骗”变乱，假如当局不能出台有用步伐管控局面，则大概面对银行坏账增长、信贷市场恶化、房地产市场硬着陆等多重恶果。
根据韩国住宅都会包管公社(HUG)客岁9月发表的统计数据表现，仅2022年8月，全税押金返还理赔款金额高达1089亿韩元（1人民币约合178韩元）。根据HUG统计数据，从2015年开始理赔金额出现逐年增长趋势，预计本年的全税押金丧失金额将滚雪球式增长，固然尹锡悦当局上台后出台步伐稳固房地产市场，但房价团体下行的势头难以遏制。
房价降落的同时，陪同着物价暴涨、韩元汇率下跌和银行基准利率攀升，韩国家庭债务负担剧增，在当局一连加息潮的配景下，平凡家庭的房贷负担更加极重，资不抵债的高伤害家庭数目连续增长。
据韩国银行（央行）本月23日公布的《2023年第一季度家庭名誉》陈诉表现，本年第一季度的住宅包管贷款为1017.9万亿韩元，比客岁四序度增长了5.3万亿韩元，创下汗青最高记录。
而据国际金融研究所(IIF)2021年发布的环球负债陈诉，2021年一季度韩国家庭债务与国内生产总值(GDP)之比已经突破100%，到达104.3%，在36个重要经济体中位列第一。
由于韩国70%以上的未偿房贷都是基于浮动利率，自2022年4月以来，韩国银行已一连7次加息，这无疑将引发家庭财政状态恶化，大幅增长房贷违约风险。
《东亚日报》日前也发表社论，不要提倡大众贷款买房。随着韩国房地产行业冷落和天下金融市场的不稳固，住房贷款或成为引发金融危急的引火线。
房地产融资题目也越发凸显。以客岁9月末为基准，以保险、证券机构等为代表的第二金融圈的房地产项目融资风险袒露额规模达115.5万亿韩元，是汗青最高程度。证券公司的房地产项目融资贷款滞纳率从2021年末的3.7%上升到2022年9月末的8.2%。
客岁，由地方当局提供包管、被视为没有风险的江原道乐高乐土出现包管违约，为其管理房地产贷款业务的券商面对倒闭，引发人们对房地产融资项目标担心。韩国金融部分同年10月不得不出台总额高达50万亿韩元的救市筹划。
汉阳大学经济系传授河俊京表现，在利率上升时期，与房地产相干的贷款最为脆弱，而恰是这里轻易产生信托危急。
本年4月，国际钱币基金构造(IMF)发布环球金融稳固陈诉，对韩国房地产代价降落及负债方无法归还银行贷款表现担心。IMF发出告诫说，韩国大概会出现房地产项目融资(PF)亏损，同时家庭债务也存在风险，同时在近来一份陈诉中一连四次下调了韩国的经济增长预期。
客岁年底，韩国当局在《2023年经济政策方向》中提出放宽楼市限定方针，提出针对多套房业主放宽税收、房贷限定，扶持房屋出租业，放松多项羁系，以保楼市软着陆。
这些步伐实行后，本年韩国房地产市场出现些许积极信号，本月首尔江南3区和龙山区等公寓代价出现微幅上涨，但由“全税诈骗”牵涉出的一系列房地产隐患仍旧存在，本年下半年将迎来可否化解风险的关键时期。
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（泉源：“伍之管见”微信公众号） | 
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