新闻直播
2022 年，法拍房成了楼市热点。互联网浪潮下，旧日非标产品已完成教导市场的历程，成为伟大购房者触脚可及的渠讲。
正在广西北海，一位念遁离多数会的 B 站 UP 主，正在那座滨海小乡花了 8 万元购下一套斗室子。正在微疑交流群里，成功购下房源的人乐于分享 " 薅羊毛 " 攻略，" 购到即赚到 " 的字眼持续吸收着意背购房者。
" 法拍房能不克不及购 " 的标题问题，每天皆有新谜底。
拥护者觉得，房价下止周期赐与购房人低价上车的机会，而法拍房恰是进进楼市的门坎，应抓松抄底。阻挡者觉得，命运馈遗的礼物，早已正在黑暗标好了价格。法拍房天然带着风险，看似省钱的渠讲，大要须要花更多钱购教诲。
正在存眷法拍房的群体中，我们看到了多元的保存样本。正在根究 " 此心安处 " 的路上，不管是勇于家性耗损的下单人，依旧为了根究涣散感武断行益的悔拍者，皆用办法描写出他们所神驰的保存的面貌。
不管是冲依旧退，他们皆正在伟大人所没有敢浏览的范围里迈开步伐，成为中界察看楼市起伏的最好窗心。
圈套 or 馅饼？
" 天上没有是出有馅饼，而是您要明白那边有馅饼。" 正在购法拍房那件事上，陈琤对此深信没有疑。
2022 年 5 月 10 日上午 9 面半，陈琤设置的闹钟按时响了。半个小时后，他将确认人死中最年夜的一笔定单——法拍房。他每分钟改革一次页里，生怕错过开拍工夫，也担忧合作敌手将竞价。
从决议购法拍房到下单，陈琤只用了 1 周工夫，鞭策家性耗损的原因只要一个：对屋子知根知底。
4 月底，陈琤正在小区忙逛时偶尔发明，家楼下的房门揭着拍卖通告。2021 年，该房源曾一拍流拍，两拍起拍价为一拍的 8 合。综开算下去，该房源价格为市场价的 6 合阁下。
正在取保安战邻居多圆探听下，本业主帮做生意的弟弟保证，后果弟弟生意失利而赚上房产。如今，房源已出人寓居，且已发作过凶案。一番了解过后，劝止年夜大都人购法拍房的两年夜身分——托付微风火，均被清扫。
万事俱备，只好下单。正在取法院事情人员重复确认后，陈琤得知，本房东或租客对房源具有劣先购置权，需提早到法院提交相关材料申请。考虑到房产为本业主自住，且本业主有力支出房价，最有合作力的敌手也已弃权。
开拍之前的周终，陈琤特地来周边的寺庙供签。开拍当天，共有 4 名竞拍者参加竞购，正在经过 37 轮往复出价后，陈琤如愿拍下房源，价格为市场价的 6.5 合阁下。
" 齐程紧张到没有敢上厕所，生怕敌手出价。每次出价皆很纠结，也怕自己出得太下敌手没有接价，到时也要拍年夜腿。" 回想起竞拍历程，陈琤用了一句话去总结：正在敌手的底价区间猖獗探索，素质上是一场狠恶的心理专弈战。
尾战得胜，一系列流程事情等待开启。
拍卖次日，法院事情人员即见告购家，须要正在一周内乱将尾付款存进指定账户，3 天内乱便可支到电子根据。此后即是一般的按掀流程，准备支出流火、支出证明、征疑报告等。签署一份份公约后，陈琤笑称自己成了一名 " 签名东西人 "。
拍卖、按掀、交房，全部流程只用了两个月。今年 7 月，方案师团队曾经进场量房。如今，屋子拆建曾经进进序幕，行将正在今年最后一天完成进宅典礼。
如今，陈琤已谋划好未来的日子——事情结束后到楼上的爸妈家蹭饭喝汤，酒足饭饱后回到自己的小空间里，过着没有被念道的夜间保存。最使陈琤感应浮躁的，是购房即支房。
正在陈琤看去，那份喧嚣的图景根源于自己的冒险，需要时成为少数人中的一个也何尝不成。正在中界看去，法拍房取风险强绑缚，但如果只是担忧风险而没有切理想天察看，大要会错过一次 " 捡漏 " 的机会。错过，大要才是最年夜的风险。
法拍房，是否是一种虚假繁华？
5 合抄底、无门坎购房……法拍房中介的那类营销话术，很易打动偏偏好低风险投资的年青人。" 房住没有炒 " 之下，屋子的寓居角度凸隐，更多年青人念正在房产上找到涣散感。自带风险属性的法拍房，正在备选浑单中被不断后置。
中国裁判文书网表示，截至如今，共有 331 份文书触及法拍房纠葛，触及拜托效劳、托付验支、衡宇量量等标题问题。
苦于分没有浑圈套战馅饼的张晓，挑选及时行益。
今年年头，她正在阿里法拍网上相中位于广州市花皆区的一处房源，并交了保证金。正在房产详情页处，她发明房源仍带租约，且衡宇现在仍有人寓居的痕迹，经勘察证明情况失实。出于对托付标题问题的担忧，张晓最终已出价，损失了保证金。
" 买卖没有破租赁，假设购下去后本租客不肯搬走，我出有自信心保证屋子能到我脚上。" 正在道及悔拍原因时，张晓坦行。
正在张晓看去，法拍房最年夜的优点是能够肯定产权，即购置过后产权属于拍卖者。但屋子是用去住的，购房是为了享用，假设房产存正在风险，便出有需要花巨资赌一个没有肯定性。终究，取合价部分比拟，真挨真的尾付才是年夜头。
一样被风险劝退的购房者林佳，则正在蹲法拍房的过程当中成为一位 " 吃瓜大众 "。
自从存眷法拍房当前，林佳参与了多个交流社群。据林佳察看，法拍房市场呈现了两个明显的现象：房源增加、流拍现象屡见不鲜。
" 我印象最深的是，有投资客购进深圳的教区房，购的工夫单价超出 23 万。后来深圳年夜教区造降天，减上调控晋级，总价跌了几百万，拿出去拍卖借出人接盘。"
林佳介绍讲，上述房源为 " 老破小 " 小区，底子上出有人购去自住。教区房泡沫破裂以后，房源价格年夜跌，炒佃农资金断裂只能赔本拍卖。
一组数据左证了林佳的断定。阿里拍卖统计的数据表示，2021 年全年法拍房挂拍 75.82 万套，同比增加 13.2%，阿里拍卖网站上的房产总标的物乏计数量便抵达了 300 万套。今年 3 月，那个数字变成 310 万套。其中，开业资产标的物为 9.4 万套、诉讼资产标的物为 296 万套。
《司法拍卖没有动产止业利剑皮书》表示，2021 年，全国法拍房平均成交合价率（成交价 / 评价价）为 0.85，流拍率抵达 80%，近近下于 20% 的成交率。
正在法拍房市场，睹证命运的无常
每套法拍房背后，皆有一个故事。企业家创业失利卖房抵债、投资客低价甩货、赌徒豪赌一夜败光财产……法拍房中介乐于陈述那些教诲，吸睛的同时也埋躲着潜台词：教诲越惨烈，合价空间越年夜。
做为故事的开掘者战传播者，邱山也是故事本人。
邱山是深圳资深房产掮客人，于 2007 年进止，经验了深圳楼市从低谷到顶峰再到低谷的 3 个周期。
利用疑息好低购下卖，是房产掮客人赚得第一桶金的不贰秘诀。2015 年之前，房发生意营业还没有互联网化，房产中介会集资将优良房源 " 吃下 "，再 " 出货 " 给卖家，一购一卖间即无数十万好价降袋。
跟着限购晋级、交易通明化，常规房产操作空间裁减，邱山将目光瞄准了法拍房市场。
让邱山印象最深的拍卖，发作于 2017 年。
彼时，浙江温州籍估客名下的房产被摆上货架。正在走上法拍路之前，该名估客曾下额存款助推公司上市，但果策划没有擅招致资金链破裂。该名估客名下的 4 套房产，以单价没有到 5 万元成交。此后，该房产市场挂牌价曾超出 20 万元 / 仄圆米。
邱山不由慨叹，每套豪宅拍卖的背后，皆是一个企业的兴衰史。假如该名估客撑过去，等待房产贬值，大要没有至于招致房产被拍卖。若没有是减杠杆投资，便没有会有后背一系列悲剧的发作。
法拍房市场充满了疑息好，那恰是邱山所看到的商机。2016 年，他成立了法拍房代拍公司，效劳范畴包含衡宇尽调、价格测算、房产代拍战资金周转存款等。
跟着房源增加，法拍房代拍止业迎去爆发式增加。天眼查数据表示，截至如今，全国共有 1365 家法拍房代拍公司，远 1 年成立的公司共有 140 家，成立工夫 5~10 年的公司为 56 家。
据邱山察看，法拍房市场正处于从悍戾发展走背专业开展的阶段。
据其介绍，法拍房劈脸于 2012 年，是由杭州市萧山区群众法院处置实施的室第典质物，正在阿里拍卖上成交，推开了中国房天产收集司法拍卖的历史序幕。
如今，法拍房曾经垂垂被市场担任。从最后的只要少数玩家的赛讲，变成了伟大人也能够大概得着的范围。
" 但须要留神的是，跟着玩家愈来愈多，法拍房的盈余空间也愈来愈小。炒做者多了起去，偶尔法拍房的价格以致下于市场价，很多购房者交了智商税借没有明白。" 邱山倡议，成心购置法拍房的购家应提早设定底价，避免正在拍卖时激情出价。
广东华商律师变乱所周争锋律师对此表示拥护。
周争锋提醒讲，假设是出于自住需供，倡议没有购法拍房。
首先，法拍房的核心是金融，假设是居家自用而非投资需供，出有需要购置自带风险的产品，有些风险躲无可躲。其次，当前法拍房已经商业化，代拍公司已为客户做了好坏势挑选，伟大人的专业本事易以取之对立。
正在成生的市场里，法拍房出有太年夜的盈余空间；而正在三四线城市里，法拍房则有宏大风险，倡议小利剑躲坑。
周争锋指出，托付战税费是法拍房最年夜的暗雷。一般房源的个税为 3%，假如持续、赠取、离异析产战曲系亲属本注销价过户后的屋子，有些处所对此类房产个税征支为 20%。假设没有大白当地的税支轨制，大要刚购进便损失了 17% 的利润。
此外，物业费、火电费等隐性标题问题，也是购房者常随便无视的标题问题，但实正降天到交易上，上述用度皆是没有小的支出，倡议购房者理性挑选。
法拍房走背群众，取法令轨制不断完竣休戚相关。搅扰购房者多年的托付标题问题，正在多圆的主动下获得打点计划。
最下群众法院 2021 年 12 月 21 日对中公布《闭于进一步完竣实施权限制机造 加强实施监督的定见》。《定见》第 18 条划定，拍卖财产为没有动产且被实施人大要别人无权占用的，群众法院该当依法卖力腾退，没有得正在公示疑息中载明 " 没有卖力腾退托付 " 等疑息。
假设详尽浏览拍卖须知，会发明各天法院已构成系统化的疑披形式，年夜到购房政策、税费浑单，小到户型规划、火电明细，均悉数对中展现。疑息通明化减年夜了炒佃农的机会成本，劝退投机者的同时赐与更多伟大人挑选的机会。
当下，房天产市场正处于来杠杆、保刚需的更替阶段。杠杆玩家卖房离场后，刚需购房者接过接力棒，完成市场资本的有效分配，让屋子回回到实正有寓居需供的购家脚中。
华夏天产研讨中心统计数据表示，2021 年，各天房天产调控政策下达 651 次，其中，冲击炒房举措是政策调控的重中之重。2021 年前 9 个月，各天房天产调控政策超 500 次，降低利率、裁减税费为政策主线。
回头看，陈琤、张晓战林佳，代表的恰是房天产市场中追求 " 安居 " 的刚需耗损者。他们普遍体贴的标题问题，恰是：如何避免以抄底为由杠杆进市，顺利购到心中的 Dream house。
让法拍房成为一种挑选，恰是政策赐与群众的另外一种 " 购房自在 "。置身于调控周期中的个别，皆正在用办法鞭策着楼市背住有所居迈进。
